深圳楼市:西部回调明显,能否抄底?
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2024-01-16
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具体买房问题请私信提问
1、问:大师兄你好,现在深圳西边还有上涨潜力吗?之前买的万科麓城三期新房,算上利息还亏钱,有点后悔。北京还有一套,总价380左右,贷款120,纯公积金,出租中,未来会在深圳定居,麓城目前自己住。想把北京房子卖了投深圳合理吗?北京房子有点不舍得卖。大师兄有什么建议?
回复:北京这个城市肯定有价值,但具体房子的价值大不大还要看具体的标的。如果房子还可以就不要卖,鸡蛋放在多个篮子里更安全。如果资金不够可以把北京的净值抵押出来,深圳的倒是可以出手掉,毕竟布吉的房价一直都不急。
西边能不能继续投资?经过上一轮上涨和回调,西部的泡沫在这两年也消化的差不多了,但区域选择上最好不要超过碧海,当然要看具体的标的和价格,投资有保守型投资,进攻型投资,两种不同的投资偏好决定了不同的标的选择,还有投资的时间周期,也有影响标的物选择。房子卖完以后再来找我细聊!
2、问:大师兄,我家一套红本在手,现在的房子带园岭小学和红岭中学学位,初中不是太好,如果可以,初中想选个更好的,房子值700万,目前现金大概300,有啥好建议不?不过月供能力一般,只有一个人上班,年收入税后50左右。老师有没有什么建议?
回复:带红岭中学和园岭小学,盲猜园岭新村。红岭中学在深圳也能排到前三十了,如果觉得这一梯队的学位不太好,那只能考虑深圳前十的学校了,放宽一点到前十五能否接受?
福田前十五的公立学校都集中在香蜜湖,景田和百花,分别是高级南校区,侨香学校,明德实验学校,福田外国语学校,实验中学部,实验初中部。实验中学部和实验初中部在百花,深圳前十,百花目前只有学位卖点,除了学位以外居住品质很一般,所以不建议。剩下的三所,如果要追求前十名,高级南校区和明德实验学校,高级中学南校区需要提前至少三年买房,明德实验学校,小班制教学。剩下两个,侨香学校和福田外国语学校,侨香学校这片的居住品质更好一些。
如果选南山的话,前十的南二外海德学校,南外高新学校,次之的有南山实验麒麟中学,南外文华学校。南二外海德在后海片区,房子整体比较老,选择少。南外高新片区的楼盘品质更高,选择也更多,不过单价和总价都更贵。南外文华和麒麟都是老房子多。
3、问:老师,您好!麻烦帮我们分析一下如何投资选择比较好。父母名下还有两套房产:一套大亚湾爱琴海,全款红本,130万左右;一套广州增城新塘竹子园,剩少量贷款,150万左右。我们名下无房无贷,手上有200万。坂田工作,之前看龙华坂田较多,新盘北站超核润府,中海珑悦里,中州黄金台,天曜府,二手佳华领汇,信义嘉御山,上品。投资为主,未来有改善需求,不知如何选择好,请老师指导!
答:你好,只有人口聚集,才有大城市,才有房地产,才有供不应求,才有二手房市场。 深汕合作区,大亚湾,人口都不足。这类房产大多属于炒热度出货。但是租房和出售都很难,建议出手爱琴海。
坂田工作,建议多关注龙华和坂田。 坂田南没什么增量了,星河银湖谷88四房可以关注一下,坂田北还有很多旧改带动,嘉御山产品、位置、学位都很不错,一直是坂田北的标杆盘。龙华的这几个新盘都不错,天曜府更适合居住,高铁站附近的几个盘,未来开车出行估计会很堵。
4、问:大师兄你好,深圳家庭二套,卖房后回笼资金550w,月供能力2-3万。
需求:自住偏投资,孩子刚出生,暂时不考虑学位,置换更考虑投资回报率。
方案一:后海板块,招商海月华庭,一栋89平A户3+1房1卫,可改2卫,赠送阳台和入户,使用面积95平。
方案二:前海板块,中熙君南山,89平,正规三房两卫(厨房偏小),看山景,无赠送,目标总价1050
方案三:前海南,佳兆业前海广场一期,110平,4+1两卫,高赠送,目标总价1350
方案四:招商雍景湾,88三房改两卫,目标总价1200,单价13万以内
请大师兄帮忙简单评估一下可以吗?如果以上方案都不行,请给点方向和思路,万分感谢。
回答:挑的房子都不错,不过你这个首付肯定是全款买进再抵押了,2-3万的月供,按照极限3万一个月的月供,最多负债1000万,最多杠杆一个1300万的总价的房子,相当于首付300万,中间的操作成本还得至少准备50万,包含垫资,赎楼,税费,中介费,银行抵押成本等摩擦。
海月华庭和雍景湾属于同样属性的盘,不过综合来说雍景湾更好,表现在楼龄更新,小区花园更大。两个盘的都是育才学位,都差不多。
中熙君南山其实优势不大,只是因为够新,所以价格才高,综合性不如雍景湾。
佳兆业前海广场现在是真便宜,得多谢深房理,把这个盘变成前海神盘,又从神坛跌落。佳兆业前海广场在妈湾外围,旁边在建一个大型人才房,对面妈湾又有大量住宅用地供应,片区面貌又很差,所以这个盘你自己多考虑一下,虽然这个价格真的很香!!!
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回复:北京这个城市肯定有价值,但具体房子的价值大不大还要看具体的标的。如果房子还可以就不要卖,鸡蛋放在多个篮子里更安全。如果资金不够可以把北京的净值抵押出来,深圳的倒是可以出手掉,毕竟布吉的房价一直都不急。
西边能不能继续投资?经过上一轮上涨和回调,西部的泡沫在这两年也消化的差不多了,但区域选择上最好不要超过碧海,当然要看具体的标的和价格,投资有保守型投资,进攻型投资,两种不同的投资偏好决定了不同的标的选择,还有投资的时间周期,也有影响标的物选择。房子卖完以后再来找我细聊!
2、问:大师兄,我家一套红本在手,现在的房子带园岭小学和红岭中学学位,初中不是太好,如果可以,初中想选个更好的,房子值700万,目前现金大概300,有啥好建议不?不过月供能力一般,只有一个人上班,年收入税后50左右。老师有没有什么建议?
回复:带红岭中学和园岭小学,盲猜园岭新村。红岭中学在深圳也能排到前三十了,如果觉得这一梯队的学位不太好,那只能考虑深圳前十的学校了,放宽一点到前十五能否接受?
福田前十五的公立学校都集中在香蜜湖,景田和百花,分别是高级南校区,侨香学校,明德实验学校,福田外国语学校,实验中学部,实验初中部。实验中学部和实验初中部在百花,深圳前十,百花目前只有学位卖点,除了学位以外居住品质很一般,所以不建议。剩下的三所,如果要追求前十名,高级南校区和明德实验学校,高级中学南校区需要提前至少三年买房,明德实验学校,小班制教学。剩下两个,侨香学校和福田外国语学校,侨香学校这片的居住品质更好一些。
如果选南山的话,前十的南二外海德学校,南外高新学校,次之的有南山实验麒麟中学,南外文华学校。南二外海德在后海片区,房子整体比较老,选择少。南外高新片区的楼盘品质更高,选择也更多,不过单价和总价都更贵。南外文华和麒麟都是老房子多。
3、问:老师,您好!麻烦帮我们分析一下如何投资选择比较好。父母名下还有两套房产:一套大亚湾爱琴海,全款红本,130万左右;一套广州增城新塘竹子园,剩少量贷款,150万左右。我们名下无房无贷,手上有200万。坂田工作,之前看龙华坂田较多,新盘北站超核润府,中海珑悦里,中州黄金台,天曜府,二手佳华领汇,信义嘉御山,上品。投资为主,未来有改善需求,不知如何选择好,请老师指导!
答:你好,只有人口聚集,才有大城市,才有房地产,才有供不应求,才有二手房市场。 深汕合作区,大亚湾,人口都不足。这类房产大多属于炒热度出货。但是租房和出售都很难,建议出手爱琴海。
坂田工作,建议多关注龙华和坂田。 坂田南没什么增量了,星河银湖谷88四房可以关注一下,坂田北还有很多旧改带动,嘉御山产品、位置、学位都很不错,一直是坂田北的标杆盘。龙华的这几个新盘都不错,天曜府更适合居住,高铁站附近的几个盘,未来开车出行估计会很堵。
4、问:大师兄你好,深圳家庭二套,卖房后回笼资金550w,月供能力2-3万。
需求:自住偏投资,孩子刚出生,暂时不考虑学位,置换更考虑投资回报率。
方案一:后海板块,招商海月华庭,一栋89平A户3+1房1卫,可改2卫,赠送阳台和入户,使用面积95平。
方案二:前海板块,中熙君南山,89平,正规三房两卫(厨房偏小),看山景,无赠送,目标总价1050
方案三:前海南,佳兆业前海广场一期,110平,4+1两卫,高赠送,目标总价1350
方案四:招商雍景湾,88三房改两卫,目标总价1200,单价13万以内
请大师兄帮忙简单评估一下可以吗?如果以上方案都不行,请给点方向和思路,万分感谢。
回答:挑的房子都不错,不过你这个首付肯定是全款买进再抵押了,2-3万的月供,按照极限3万一个月的月供,最多负债1000万,最多杠杆一个1300万的总价的房子,相当于首付300万,中间的操作成本还得至少准备50万,包含垫资,赎楼,税费,中介费,银行抵押成本等摩擦。
海月华庭和雍景湾属于同样属性的盘,不过综合来说雍景湾更好,表现在楼龄更新,小区花园更大。两个盘的都是育才学位,都差不多。
中熙君南山其实优势不大,只是因为够新,所以价格才高,综合性不如雍景湾。
佳兆业前海广场现在是真便宜,得多谢深房理,把这个盘变成前海神盘,又从神坛跌落。佳兆业前海广场在妈湾外围,旁边在建一个大型人才房,对面妈湾又有大量住宅用地供应,片区面貌又很差,所以这个盘你自己多考虑一下,虽然这个价格真的很香!!!
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